El mercat de lloguer d’habitatges a la ciutat de Barcelona està suportant les arremeses de la crisi amb certa fermesa, amb una demanda que ha augmentat en aquest primer semestre de l’any, capaç d’absorbir amb èxit l’oferta disponible. Fruit de la seva estabilització, el mercat està veient com el descens dels preus està assolint el seu límit a la ciutat. En situació diferent es troba el mercat de compravenda, a on la demanda és escassa i els preus, tanmateix, tenen encara recorregut a la baixa a algunes zones de Barcelona. Així ho confirma la nova edició de l’Informe de mercat residencial a Barcelona, corresponent al 1er semestre de 2012, publicat avui per Forcadell.

L’economia espanyola està, actualment, al centre de totes les mirades degut a la indiferència amb la que els mercats han rebut el rescat de la Unió Europea al sistema financer. L’estret marge de maniobra del Govern fa difícil aventurar una recuperació a curt o mitjà termini i el sector immobiliari espanyol segueix patint amb duresa la reestructuració del sector financer, que ha restringit contundentment l’accés al crèdit. Aquests són, segons la consultora, alguns dels factors que estan penalitzant el mercat de venda d’habitatges, la demanda d’immobles del qual ha descendit de nou en aquest primer semestre de l’any i en el qual els preus han tornat a baixar de forma generalitzada, sense mostrar indicis d’estabilització a curt termini.

DEMANDA

L’informe publicat confirma que el mercat de lloguer d’habitatges, seguint la tònica dels darrers semestres, segueix gaudint de bona salut malgrat l'envergadura de la crisi econòmica que travessa el país. El nombre de contractes de lloguer signats ha tornat a créixer i en aquest primer semestre de 2012 ha augmentat la demanda d'habitatges un 10% respecte a l'últim semestre de 2011. No obstant això, el canvi de comportament dels llogaters respecte als seus habitatges podria haver matisat l'ascens de la demanda registrada: segons Forcadell, l’arrendatari, anteriorment, canviava amb freqüència d’immoble per cercar preus més ajustats. Actualment, conscient de la seva posició de força respecte al propietari, opta per renegociar a la baixa les rendes i romandre al seu emplaçament.

Quant al mercat de compra d'habitatges, la demanda ha continuat protagonitzant un moderat descens durant la primera meitat de l'any. El nombre de contractes de compravenda signats, empès per aquestes xifres adverses de la demanda, ha tornat a descendir. Així mateix, l’informe afirma que la demanda existent, donada la gran quantitat d'oferta al mercat, és més exigent que mai quant a preus, pel que ha optat per pisos d'inferior superfície i de menys import. Donada la dificultat en l’accés al crèdit, la classe mitjana de la societat es troba pràcticament tancada la porta al mercat de compravenda, deixant la possibilitat d’irrompre-hi a aquells ciutadans que ja gaudien d’una alta solvència econòmica prèvia o que han pogut vendre algun immoble per disposar així de la liquiditat necessària per afrontar una nova compra.

Segons Forcadell, la inseguretat que envolta l'economia espanyola provoca una situació d'incertesa que paralitza la presa de decisions del potencial comprador, fent que es decanti en molts casos per accedir al mercat de lloguer a l’espera de què s’estabilitzi el sector. En els casos en què s’executa la compra, el client opta preferentment per habitatges de segona transmissió, amb preus més assequibles.

OFERTA

Pel que fa al mercat de lloguer, l'oferta d'habitatges continua experimentat un descens lent però progressiu que es va produint des de 2010. La gran demanda que es produeix a Barcelona permet l'absorció de l'oferta existent, una oferta que ha hagut d'ajustar-se a nivell de preus per  poder ser competitiva. La consultora catalana confirma que existeix producte disponible a tots els districtes de la ciutat, amb una distribució per zones que ha variat poc respecte al semestre anterior, si bé pot haver variat en algunes zones com és el cas d’Horta-Guinardó, que ha disminuït l’oferta disponible en -3 punts percentuals. La incidència del producte disponible a Ciutat Vella i Sant Martí respecte al total acumulat a la ciutat, d'altra banda, també ha descendit (-3 i -2 punts percentuals, respectivament).

Les possibles reformes en el marc jurídic, pendents encara de ser aprovades, agilitzaran els desnonaments, fet que aportarà garanties al propietari. A més, els contractes passaran a ser de 5 a 3 anys, factor que contribuirà a la dinamització del mercat de lloguer en els propers mesos.

Al mercat de venda, d'altra banda, s'ha vist incrementat un fenomen que ja s'intuïa en els darrers trimestres a Barcelona: una part dels habitatges que es posen al mercat són procedents d'herències, amb beneficiaris que, en alguns casos, necessiten liquiditat. Segons Forcadell, en algunes ocasions, el manteniment en propietat d'aquests immobles és difícil, donada la necessitat d'escometre reformes en els habitatges per ajustar-los a les necessitats d'una demanda que és, donada la gran varietat d’oferta existent, més exigent que mai.

La necessitat dels propietaris de vendre per obtenir liquiditat i la gran quantitat d'habitatges nous per comercialitzar posen a disposició de la demanda una oferta heterogènia d'immobles, present a totes les zones i de totes les tipologies de superfície. Cal destacar, dins d'aquesta diversitat, la quantitat d'immobles desocupats a la zona alta de Barcelona. El pes de l'oferta al districte de Gràcia, així mateix, s'ha vist incrementat en 3 punts percentuals respecte al segon semestre de 2011. L'Eixample, seguint la tònica observada en els darreres semestres, és el districte que presenta una oferta d'habitatges més gran, arribant a un 18% del total.

PREUS

La tipologia d'habitatges més demandada a la ciutat de Barcelona (immobles entre 51 m² i 75 m²), que per la consultora serveix de referència per comprendre l'estat dels preus a nivell de tota la ciutat, indica una baixada del -2,97% dels preus respecte a les rendes del semestre anterior i un descens del -8,7% de les rendes en termes interanuals. El mateix informe indica que s'ha produït un descens lleu dels preus en la pràctica totalitat dels districtes de la ciutat de Barcelona. Entre aquesta baixada de les rendes destaquen un -8,5% intersemestral a Nou Barris, un -5,7% a Horta-Guinardó i un -3,6% a L'Eixample. Segons Forcadell, els propietaris interessats en llogar ja estan realitzant esforços en matèria de rendes, pel que s'intueix un moderat marge per a la baixada dels preus en els propers semestres.

Quant al mercat de venda, el preu mitjà de la ciutat pels immobles entre 51 m² i 75 m² es situa en 2.858 € el m², tot i que el valor dels habitatges depèn de la necessitat del propietari de vendre el seu immoble, fet que provoca el tancament d'operacions amb habitatges de característiques similars a preus molt divergents entre si. Forcadell veu al comprador cada vegada més conscient de la necessitat de vendre d’alguns propietaris i de la gran varietat d’oferta existent, fet que el porta a realitzar contundents ofertes de compra a la baixa. En aquest sentit, la diferència entre el preu de l’oferta inicial i el preu final de tancament d’operacions pot variar entre un -15% i un -25%.