El mercat immobiliari industrial de Catalunya va estar lluny d’iniciar la recuperació i va seguir en nivells molt baixos d’activitat en la primera meitat de 2010, amb prou feines millors que els de 2009. Els preus, tot i que van moderar el seu ritme de caiguda, van seguir ajustant-se a la baixa, les transaccions es van estancar, la disponibilitat de naus va augmentar, i la millora de la demanda de lloguer no va canviar substancialment la perspectiva, doncs en la seva major part va ser oportunista i no va respondre a un increment real de l’activitat industrial. El reactivament sòlid serà lent i difícil, amb possibles recaigudes, i no assolirà cotes notables fins a finals de 2012 o principis de 2013, sempre condicionat per l’evolució de l’economia nacional i internacional, sobre la qual encara hi ha alguns dubtes.

El mercat va entrar en una nova fase fa gairebé tres anys amb l’esclat de la crisi de la qual encara no ha sortit. Aquesta es caracteritza pel seu alt nivell d’exigència i per l’evitació de riscos, motius pels quals actualment només troben sortida els productes que uneixen qualitat (bones comunicacions, amb totes les instal·lacions, preferentment ubicades a l’àrea metropolitana de Barcelona i que compleixin la normativa vigent) i baixos preus.

Aquestes conclusions es desprenen de l’últim Informe de Mercat Industrial editat per la consultora immobiliària Forcadell, relatiu al primer semestre de 2010. La publicació, la més completa del mercat sobre el sector, analitza 69 poblacions i deu comarques catalanes (Alt Penedès, Anoia, Bages, Baix Llobregat, Barcelonès, Garraf, Maresme, Osona, Vallès Occidental i Vallès Oriental, a més del Camp de Tarragona), i conté un valuós element, únic en els estudis de mercat: una estimació dels preus reals de tancament de les operacions, que difereixen dels imports mitjans sol·licitats pels propietaris. Forcadell és la consultora líder del sector a Catalunya, amb una mitjana anual de més de 100.000 m² comercialitzats sense comptar sòl. L’estudi és gratuït i per accedir-hi només cal omplir el formulari de subscripció de la següent direcció web: http://www.forcadell.com/webnew/publicaciones.asp.

NAUS EN LLOGUER

El mercat de naus industrials en lloguer va mostrar un major dinamisme que el de compravenda i va consolidar el seu paper de motor del sector amb el 80% de la demanda total de naus, vuit punts percentuals més que en el segon semestre de 2009. La demanda de lloguer va augmentar un 13,64% respecte al semestre anterior, encara que va ser en la seva major part oportunista –renegociació a la baixa dels contractes de lloguer, adquisició de naus industrials més barates i millor situades, o de menors superfícies- i no derivada d’una millora real en la producció industrial i la conseqüent creació o ampliació d’empreses.

Els demandants, molt exigents, van fixar la seva atenció en naus petites, un 43% en immobles de menys de 500 m², i en emplaçaments de l’àrea metropolitana de Barcelona, un 87,6% entre Barcelonès, Baix Llobregat, Vallès Occidental i, en menor mesura, Vallès Oriental. De fet, moltes empreses van emprendre el camí de tornada a l’àrea metropolitana, aprofitant la reducció de rendes i buscant abaratir costos de transport, després de traslladar-se anys enrere a comarques de la segona i tercera corona obtenint enormes plusvàlues amb la venda dels seus immobles. Per altra banda, la disponibilitat de naus industrials va seguir creixent a un ritme considerable, procedents d’empreses que van tancar o van reduir els seus espais, de naus inicialment a la venda que van canviar a modalitat de lloguer davant la falta de compradors, i del producte lliurat de noves promocions.

Les rendes mitjanes van caure un 10,07% en el conjunt de las comarques analitzades respecte al semestre anterior, amb més incidència a la segona i tercera corona industrial (-14,5%) que a la primera (-5%). La comarca més cara va seguir sent el Barcelonès, amb una renda mitjana de 4,98 €/m²/mes (-7%), seguit pel Maresme, amb 4,36 €/m²/mes (-1,2%), el Baix Llobregat, amb 4,15 €/m²/mes (-7,16%), el Vallès Occidental, amb 4,10 €/m²/mes (-6,41%) i el Vallès Oriental, amb 3,96 €/m²/mes (-3,91%). Les més barates van ser l’Anoia, amb 2,76 €/m²/mes (-9.21%) i el Bages, amb 2,92 €/m²/mes (-16.57%). Els imports reals de tancament d’operacions van descendir menys, un –2,1% de mitjana a les comarques limítrofes amb Barcelona i un –4,8% a la resta. Una característica important del mercat va ser la gran disparitat de preus, fins i tot en naus de característiques similars, en funció de les necessitats financeres de cada propietari. Amb tot, les rebaixes no van aconseguir reactivar les transaccions, que van baixar un 12% semestral, encara que en taxa interanual van créixer un 18,9%.

NAUS EN VENDA

La demanda de compra va ser molt escassa, i en aquesta primera meitat de l’any va prolongar la seva caiguda, amb un -10,67% de variació semestral. En el 2009 ja va descendir un 70% respecte a 2008. Gairebé la meitat dels demandants, un 47%, va demanar naus de menys de 500 m², i en un 88,6% situades a l’àrea metropolitana de Barcelona. La disponibilitat de naus en venda va créixer, tot i que a un ritme menor per la caiguda en el lliurement d’obra nova –les noves promocions s’han paralitzat, i les que estaven en marxa quan va esclatar la crisi ja es van lliurar en la seva majoria en el 2009-. Es va concentrar en un 82,6% al Barcelonès, Baix Llobregat, Vallès Occidental i Vallès Oriental, a causa de que aquestes quatre comarques alberguen l’enorme majoria de la superfície industrial de Catalunya.

Els preus mitjans van caure un 14,01% en el conjunt de les comarques analitzades respecte al semestre anterior. El major descens va correspondre al Camp de Tarragona, amb un –30,2%, mentre que, a l’àrea metropolitana, el millor comportament el va tenir el Baix Llobregat, amb un –5,7%. La comarca amb un preu mitjà més elevat va ser el Barcelonès, amb 1.180 €/m² (-11,3%), seguit pel Baix Llobregat, amb 995 €/m² (-5,7%); les més barates van ser l’Anoia, el Camp de Tarragona, Osona i el Bages, amb 605 €/m² (-8,61%), 615 €/m² (-30,2%), 645 €/m² (-27,4%) i 667 €/m² (-11,9%), respectivament. La variació dels preus reals de tancament va ser menys severa en termes generals i va oscil·lar entre el –10,5% del Garraf o el –8,7% del Barcelonès, i el –1,1% d’Osona o fins i tot l’ascens de l’1,3% del Baix Llobregat. En aquest sector també va ser molt notòria la disparitat de preus entre naus similars en funció de les necessitats financeres de cada propietari. Quant a les transaccions, van pujar lleugerament, però van seguir en nivells molt modestos.

SOLARS INDUSTRIALS, NAUS LOGÍSTIQUES I MERCAT D’INVERSIÓ

El mercat de solars va seguir pràcticament desaparegut. La demanda, tant d’usuaris finals com d’inversors, va estar paralitzada i les transaccions van ser ínfimes. El gran descens de preus de 2009, de fins a un 60% en algunes ubicacions de la tercera corona industrial, es va estendre a l’àrea metropolitana de Barcelona, que va ser la zona més afectada en aquesta primera meitat de l’any. Tot i que els preus sol·licitats pels propietaris van variar menys, els imports reals de tancament d’operacions es van reduir més d’un 40% al Vallès Occidental, al Vallès Oriental i al Maresme, més d’un 20% al Baix Llobregat, i un 17,1% al Barcelonès. A la resta de comarques, la caiguda va oscil·lar entre el 20 i el 30%.

En el mercat d’inversió, la demanda es va mostrar més activa i amb un major interès per naus ben ubicades, amb bones qualitats, preus baixos, inquilins solvents, contractes garantits i baix risc de desocupació. Les transaccions van millorar però no van acabar d’enlairar-se per l’escassetat de producte disponible d’aquest tipus. Les rendibilitats exigides van mantenir el mateix segment que en el semestre anterior, és a dir, entre el 6-8% de mitjana a Barcelonès, Baix Llobregat, Vallès Occidental i Vallès Oriental, i el 8-10% a Osona, Bages i Anoia, però van pujar lleugerament a l’apropar-se a l’extrem superior del segment. Els preus de tancament d’operacions van ser notablement més baixos per aconseguir futures plusvàlues a mig i llarg termini.

Per últim, el sector logístic es va estancar en el volum de demanda i de transaccions del semestre anterior. En canvi, va augmentar molt la disponibilitat, a la qual caldria afegir-hi la submergida, que no es comptabilitza perquè prové d’empreses que disposen d’espais logístics disponibles per subcontractar a altres companyies. Les rendes dels principals nuclis logístics van descendir un 6,83% de mitjana global. El sector, que va experimentar un gran creixement al nostre país en els últims anys en contrast amb el declivi de la indústria productiva, en procés de deslocalització, ha frenat la seva expansió i s’ha vist molt afectat per la crisi i la caiguda del consum.