La demanda de compra de naus industrials ha experimentat una pujada notable a l’últim semestre del 2011 degut a la recerca de grans oportunitats durant el retrocés del mercat, tot i així, les inquietuds de la demanda existent impedeixen en gran mesura que les sol·licituds arribin a materialitzar-se en contractació. A la poca concreció d’operacions contribueix l’escàs recolzament de les entitats financeres en la concessió de crèdit. Així ho confirma l’última edició de l’Informe de mercat Industrial, elaborat per Forcadell, corresponent al segon semestre del 2011.

Per primera vegada en diversos semestres la demanda de compra de naus industrials ha experimentat una pujada notable respecte el semestre anterior. Degut al reajustament de preus a la baixa que s’està produint al sector, el mercat ha ofert oportunitats que han despertat interès a la demanda de compra la qual, segons Forcadell, ha incrementat un 18% semestral respecte la primera part de l’any 2011. Malgrat l’augment de la demanda, l’absorció de naus per compra no ha variat respecte al primer semestre de l’any, fet que confirma l’existència d’un conjunt de potencials compradors amb interès en buscar i trobar grans oportunitats, però sense capacitat para materialitzar les operacions. Tanmateix, la consultora sospita que molta demanda no disposa d’eines per localitzar les escasses oportunitats que el mercat ofereix.

Al mercat de lloguer la tendència ha estat totalment contrària. El mateix informe indica que aquest sector ha tancat per primera vegada en molt de temps amb un decreixement semestral de la demanda (-6,23%). Per aquest motiu, la dinàmica intuïda a la primera meitat de l’any va frenar la seva tendència i el pes relatiu de la demanda de lloguer ha retrocedit respecte la demanda de compra (si bé aquesta encara continua representat una xifra propera al 90% del total). En termes interanuals, la demanda de lloguer acumulada ha incrementat un 14,97% al 2011. La dada no ve d’un increment de l’activitat industrial, sinó d’una demanda procedent del segment de compra que, davant de la impossibilitat d’accedir a una adquisició pel canvi d’instal·lacions, troben en el lloguer l’alternativa viable.

Així mateix, Forcadell confirma al seu informe que la sol·licitud de naus petites, inferiors als 1.000 m² de superfície, ha augmentat notablement a les dues modalitats, concentrant-se majoritàriament en polígons industrials del Barcelonès i Baix Llobregat.

OFERTA I DISPONIBILITAT

Els increments de la demanda no s’han traduït en més operacions signades. De fet, segons l’informe, la ràtio demanda/operacions es manté estable des de l’any 2010 tant en el segment de compra com en el segment de lloguer. L’obsolescència del parc industrial, que pateix d’un alt grau d’abandonament per l’incompliment dels requisits legals per aquest tipus d’immobles, s’ha convertit en una constant en el sector i en una de les causes d’un major immobilisme del mercat, juntament amb altres motius derivats de la falta de liquiditat com la restricció del crèdit bancari, la caiguda del consum i la qualitat de la pròpia demanda.

Barcelonès, Vallès Occidental, Vallès Oriental i Baix Llobregat són las comarques amb major estoc de naus i també les que reben més sol·licituds, evidenciant-se la falta de conciliació entre l’oferta i la demanda de les zones prime. Forcadell alerta en aquest informe que actualment és possible veure naus desocupades a l’espera de ser arrendades durant períodes de 15 mesos, inclús a zones prime. No obstant, el termini s’arriba a rebaixar als 3-6 mesos en els casos de naus adequades, en normativa i a un preu “real” de mercat.

PREUS

Segons Forcadell, s’intueix un estancament dels preus de lloguer de naus industrials a tenor de les xifres dels últims semestres. En el segon semestre del 2011, els preus han baixat tímidament, registrant variacions que han oscil·lat entre el –1% i el –5%. No ha passat el mateix amb els preus de venda, els quals han registrat descensos superiors al -10% a diverses comarques i, segons l’opinió de la consultora, encara tenen recorregut a la baixa.

L’informe apunta que mentre l’ajustament generalitzat del mercat no arriba, el sector ha establert de manera espontània una xifra psicològica de 3 € el m² de lloguer (excepte a les zones prime), com a preu límit disposat a pagar pels demandants. Quelcom similar ha succeït al segment de vendes de naus, en el que s’ha establert una xifra de referència que va entre els 800 € i els 1.000 € a zones prime com Barcelona, Badalona o L’Hospitalet de Llobregat. Pel que fa als immobles de l’àrea metropolitana, els 700 €/m² s’han consolidat com el preu de venda límit per sobre del qual es produeixen poques operacions.

MERCAT DE SOLARS INDUSTRIALS

Forcadell va confirmar a l’informe que el mercat de solars continua pagant les conseqüències de la crisi econòmica i la demanda de terrenys segueix baixant de forma substancial. Tot i així, per la consultora les baixades de preus són un bon indicador de la intenció d’adaptació de l’oferta a les demandes del mercat. En el cas del Barcelonès, per exemple, el descens ha sigut del -26,37%, el més alt de les zones estudiades.

MERCAT D’INVERSIÓ

La incertesa sobre el futur econòmic del país ha disminuït l’activitat inversora del mercat immobiliari nacional a nivells molt reduïts però, segons Forcadell, l’industrial, a diferència d’altres mercats immobiliaris com el d’oficines o retail (on encara s’han pogut veure inversions d’alt nivell al llarg del 2011), és el que amb major intensitat està patint la pressió de l’actual situació.

Segons l’informe, l’absència d’operacions purament inversionistes està sent compensada amb la ja molt habitual modalitat de sale&lease-back. Les dificultats que ha de lidiar el mercat per garantir unes rendibilitats ofertes similars a les exigides pels inversors deixaran el segment estancat durant la primera part de l’any 2012.

MERCAT INDUSTRIAL-LOGÍSTIC

En el segon semestre del 2011 l’absorció d’espai logístic ha depassat les previsions més optimistes i ha superat els 300.000 m² per primera vegada des del 2010. La consultora assegura a l’informe que el mercat industrial logístic és, tot i la gravetat de la conjuntura econòmica global, un dels sectors del mercat industrial més resistent i que més activitat ha mostrat des de l’arribada de la crisi. No obstant, les previsions apunten a que l’escassetat de naus logístiques de gran superfície afectarà, al llarg del 2012, a una part de la demanda que requereix d’espais amplis en zones prime, la qual s’anirà traslladant a emplaçaments més perifèrics, dinamitzant-se de forma manifesta el sector logístic a zones secundàries com el Baix Llobregat, el Vallès i Maresme.