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El mercado inmobiliario industrial catalán frenó su recesión en la primera mitad del año
27/07/11

Según el nuevo Informe de Mercado Industrial de Catalunya, correspondiente al 1er semestre de 2011, elaborado por la consultora inmobiliaria Forcadell, el mercado industrial ha empezado a frenar la fuerte recesión y pasará el ejercicio 2011 sin variaciones relevantes. Para el 2º semestre de 2012 se espera que el sector entre en una fase de estancamiento temporal, sin descensos en precios y volumen de demanda.

Durante el primer semestre del año el mercado industrial se ha sustentado básicamente en el segmento de alquiler de naves industriales y, en segundo lugar, pero bastante alejado, el logístico. Dos subsectores que mantienen un nivel de actividad aceptable y en los que la demanda encuentra lo que busca, sobretodo en cuanto a precios. Forcadell afirma que los segmentos de venta y de solares industriales, inmersos en un fuerte retroceso, serán los que más dificultades mostrarán a la hora de remontar.

 

LA DEMANDA SE DECANTA POR EL ALQUILER

Si bien la demanda de naves en alquiler ha frenado su escalda y ha mostrado por primera vez en varios semestres un leve retroceso (-3,45%), el peso relativo de esta demanda ha incrementado y a cierre del semestre ha representado el 95% sobre el total de demanda de naves industriales.

Según muestra el informe, el interés por la compra está retrocediendo a un ritmo altamente acelerado, registrando un descenso semestral del - 57,14%. Para Forcadell, la reducción de liquidez que representa la adquisición de una nave industrial y la falta de financiación por parte de los bancos, obliga a las empresas a destinar sus escasos recursos económicos a la propia actividad, percibiendo la compra como un riesgo y no como una inversión.

Mientras la demanda de alquiler se está centrando en naves de hasta 1.000 m², optando por zonas prime por las prestaciones que ofrecen a precios muy reducidos, el 47% de la demanda de compra se decanta por naves no superiores a los 500 m². De la poca demanda de compra que queda activa, la mayoría la componen usuarios finales, oportunistas, que buscan una reducción de espacio mejorando, de paso, la ubicación. Operaciones llevadas a cabo con la intención de buscar una potencial plusvalía a medio y largo plazo gracias a los precios tan reducidos de adquisición que está ofreciendo el mercado.

 

EL STOCK DE NAVES SE MANTIENE ESTABLE

 

Durante el primer semestre de 2011 el stock de naves ha incrementado levemente. Según explica Forcadell, las zonas históricamente industriales como el Barcelonès, Vallès y Baix Llobregat, que se posicionan en los primeros puestos en volumen de disponibilidad han registrado, además, junto con Garraf y Maresme, mayores incrementos en su oferta de naves.

Asimismo, la consultora alerta de que la falta de un parque industrial actualizado podría llegar a mermar una demanda que, a pesar de no estar en sus niveles más altos de actividad, reclama igualmente naves de calidad y adaptadas a las normativas. Un trabajo que requerirá de soluciones activas y consensuadas por parte de propietarios y demandantes, y en el que las administraciones públicas podrían tener el papel protagonista a modo de creación de incentivos para llevar a cabo las reformas.

 

LOS PRECIOS DESCIENDEN A UN RITMO MENOS ACELERADO

Según muestra el análisis de precios por comarcas desarrollado en el informe de Forcadell, l’Osona sería la única comarca que ha registrado un fuerte retroceso, con un descenso semestral del -30% en sus rentas medias. En el resto de ubicaciones industriales las variaciones han oscilado entre el –4% y el –17%, fluctuaciones significativas que en muchos casos son derivadas bien por el bajo volumen de demanda, bien por la dudosa calidad de la oferta en la zona.

Zonas tradicionalmente industriales como el Baix Llobregat y el Barcelonès han registrado un precio medio de 3,95 €/m²/mes y 4,00 €/m²/mes en el primer semestre del año, precios de salida que según muestra la Opinión del Experto elaborada por Forcadell han llegado a reducirse hasta los 3,50 €/m²/mes o los 3,85 €/m²/mes respectivamente en los procesos de negociación para el cierre de operaciones.

El primer trimestre del año mostró síntomas recuperación en cuanto a volumen de operaciones, sin encontrar continuidad en el segundo trimestre; período en el que se firmó el alquiler de 3.232 m² en Sant Boi de Llobregat por Comansi, los 1.114 m² arrendados en Cornellà por La Cimbali, o la apertura de la sede de Taf Abrasivi en Sant Andreu de la Barca, operaciones todas ellas asesoradas por Forcadell. El mercado seguirá registrando un nivel de operaciones que mantendrá un mínimo de actividad. Muchas de estas operaciones serán cambios de empresas ya existentes en busca de precios más reducidos, mejores espacios o reducciones de instalaciones por falta de actividad empresarial, lo que provocará nuevos, pero leves, retrocesos en los precios.

El mercado de venta ha mostrado cierta resistencia en los precios con variaciones negativas, tanto por municipios como por comarcas, inferiores al -9%. Según Forcadell el sector muestra ya poco recorrido a la baja. Ubicaciones prime como el Barcelonès, Baix Llobregat y Vallès Occidental, por orden las más solicitadas por la demanda con un 38,15%, un 29,56% y un 21,43%, se han situado en los 1.050 €/m², 898 €/m² y 802 €/m² de media.

 

EL MERCADO DE SOLARES SERÁ DIFÍCIL DE REMONTAR

 

La falta de promoción privada y el poco uso de los proyectos llave en mano para uso propio está dejando un importante stock de m² de suelo industrial disponible. Forcadell asegura que la oferta de naves de calidad en zonas donde no hay suelo disponible ha generado un cierto desinterés en promocionar instalaciones por parte de usuarios finales. El coste de comprar el terreno y construir, o solamente el hecho de encontrar un solar en zona prime (donde son muy escasos), está dejando el segmento paralizado.

A pesar de la voluntad real por no dejar el sector abandonado por parte de entidades públicas, y de las iniciativas de las entidades financieras que están dando soluciones crediticias a promotores para dar salida a los solares adjudicados por impago, los precios han seguido por la senda deflacionista. Actualmente, según el informe de Forcadell, adquirir un solar en la comarca del Barcelonès costaría, de media, 498 €/m², un 0,5% menos que el semestre anterior. Asimismo, Forcadell asegura que el precio real de cierre en el mercado está llegando a los 350 €/m².

 

LA INVERSIÓN INDUSTRIAL, LA MÁS DESFAVORECIDA

En términos de rentabilidad solicitada por la demanda inversionista, no se han contemplado variaciones en lo que llevamos de año. Únicamente las zonas prime han dado un pequeño salto de un punto porcentual, concretamente en el Barcelonès y el Baix Llobregat donde se ha alcanzado una máxima del 10%.

Forcadell asegura en su informe que el inversor industrial se centra en activos ubicados dentro de la primera corona, es decir, a un radio no superior a los 15 Km de Barcelona; de calidad y a un precio muy ajustado, todo ello en busca de la máxima rentabilidad. Aunque han aflorado algunas oportunidades durante el primer semestre del año, el industrial sigue siendo el sector más desfavorecido para los inversores. Poco son los que se animan con este segmento, a priori uno de los considerados de mayor riesgo implícito por su vinculación directa con el ritmo económico.

LA DEMANDA LOGÍSTICA NO ES DEMANDA NUEVA

El informe publicado por Forcadell asegura que muchas de las operaciones realizadas durante el primer semestre del año no han sido demanda nueva sino renegociaciones de contratos o traslados a espacios más ajustados, mejor ubicados y a precios reducidos. Operaciones que, a su vez, han dejado inmuebles desocupados por largos períodos en zonas secundarias.

Los precios no han mostrado casi variaciones semestrales, un indicativo de lo cerca que están de tocar fondo. Forcadell publica en su informe que los espacios logísticos ubicados en Barcelona continúan registrando precios entre los 4,0 y los 5,5 €/m²/mes.

A lo largo del 2011 todavía será posible ver algún proyecto llave en mano (como el de Mango en Lliçà de Munt) pero para Forcadell, uno de los cambios más significativos que espera el logístico para este año es la puesta en marcha del Proyecto BZ en la Zona Franca de Barcelona, no sólo por la envergadura del mismo sino por la presión que podrá ejercerá sobre los precios.

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