El mercat de lloguer, indiscutiblement el que millor està portant la situació, va començar a mostrar una demanda activa, encara que no nova, que manté el sector viu. El mercat de compravenda de naus, podria començar a oferir interessants oportunitats susceptibles de ser absorbides a mig termini. Per últim, el sector inmologístic, que ha deixat veure alguna operació durant l’últim semestre.

Aquestes conclusions es desprenen de l’últim Informe de Mercat Industrial editat per la consultora immobiliària Forcadell, relatiu al segon semestre de 2010. La publicació, la més completa del mercat sobre el sector, analitza 69 poblacions i deu comarques catalanes (Alt Penedès, Anoia, Bages, Baix Llobregat, Barcelonès, Garraf, Maresme, Osona, Vallès Occidental i Vallès Oriental, a més del Camp de Tarragona), i conté un valuós element, únic en els estudis de mercat: una estimació dels preus reals de tancament de les operacions, que difereixen dels imports mitjos sol·licitats pels propietaris. Forcadell és la consultora líder del sector a Catalunya, amb una mitjana anual de més de 100.000 m² comercialitzats sense comptar sòl.

NAUS DE LLOGUER

Acaparant un 89% del total de la demanda, la modalitat de lloguer va seguir escalant posicions deixant la compra en mans d’una minoria. La variació en el volum total de demandes va incrementar en el segon semestre quasi dos punts percentuals, situant-se en un 15,54%. Tot i així, els increments no van ser conseqüència d’una demanda nova sinó d’empreses que buscaven traslladar-se a millors ubicacions, principalment al Barcelonès (27,40% de demandes registrades), adaptades a les noves necessitats, i a un millor preu.

El segon semestre va tancar amb variacions negatives en les rendes superiors al 10%. Al tancament de l’exercici, el Barcelonès es va situar en els 4,07 €/m²/mes. En canvi, segons mostra l’Opinió de l’Expert (preus reals de tancament, segons Forcadell), a la comarca s’han tancat operacions a partir dels 3,35 €/m²/mes. L’informe recalca que el mercat no tocarà fons fins que els preus fixats a l’Opinió de l’Expert deixin de decaure perquè després els preus de sortida se’ls vagin apropant, una situació que no se veurà fins a mitjans del 2012.

En aquesta línia, i per ajudar a la dinamització del sector i reduir els períodes de desocupació, Forcadell ha llançat una campanya promocional exclusiva de naus de lloguer per menys de 3 euros el metre quadrat, al mes. Per aquest projecte, la consultora ha comptat amb la col·laboració de propietaris del sector, disposats a ajustar les rendes i així facilitar l’entrada de nous llogaters a les seves propietats. La promoció, que estarà vigent el temps que duri la comercialització del paquet de naus ofertades, posa a disposició dels interessats un web informatiu www.forcadell.com/navesde1a3euros .

NAUS EN VENDA

Segons mostra l’informe, seran cada vegada menys les empreses, usuàries finals, que dediquin recursos a l’adquisició d’una nau en propietat, optant pel lloguer: més segur, més barat, amb menys despeses vinculades i més flexible per a canvis eventuals. La conversió de la demanda de compra a demanda de lloguer va desprendre xifres tan contundents com un 47,76% de descens de la demanda de compra.

Tot i així, la quantitat d’oferta disponible a la venda a les primeres places industrials va concordar amb una demanda escassa però interessada en ubicar-se a zones de primer nivell. L’informe corrobora que les poques operacions tancades al 2010 van tenir lloc als principals polígons del Barcelonès, el Baix Llobregat i, sobretot, al Vallès (zones prime del mercat industrial).

Els preus segueixen a la baixa i, tal i com mostra l’informe, lluny queden els quasi 1.600 €/m² de màxima registrats al 2008. Actualment, el preu màxim se situa a la província de Barcelona, amb 1.250 €/m².

SOLARS INDUSTRIALS, MERCAT D’INVERSIÓ I NAUS LOGÍSTIQUES

El mercat de solars industrials va registrar novament descensos importants en els preus de sortida. Durant l’últim semestre de l’any es van veure oportunitats interessants pels propietaris, que van recuperar el concepte de la permuta com a única opció per a rendibilitzar l’actiu sòl. En canvi, en termes generals, el sector no va aconseguir recuperar el pols. Segons mostra l’estudi de Forcadell, els preus dels solars es van situar en els 129 €/m² de mínima a algunes zones de l’àmbit d’estudi.

Durant el segon semestre l’inversor industrial va exigir rendibilitats inicials superiors a les del semestre anterior. L’increment del risc de la inversió i la pujada dels interessos a curt/mig termini ha empès les rendibilitats a l’alça. El sale&leaseback va seguir present, encara que la modalitat estrella dels últims temps ha iniciat un lent retrocés.

El sector logístic a Catalunya va registrar una disponibilitat propera als 500.000 m². Tot i el fort descens dels preus, es troben dificultats per competir amb nuclis logístics exteriors, situats a València i el Sud de França. Encara que pel 2011 i 2012 s’esperen pocs canvis, segons Forcadell podrem assistir a una certa estabilitat que frenarà la caiguda de preus a la primera corona.